文/谢逸枫
过去20年，笔者一直坚持一个观点，决定中国房价短、中、长期周期走趋的是政策。其次才是供需关系、土地、人口。最后是货币、利率。中国楼市调控，依然是由于政策短期内无法解决市场供需关系的波动，人口的集中与资金的进入、土地错配的大中城市，出现供需不平衡，住地供求不平衡，土地供应与销售、人口、需求不匹配。
破解房价上涨之谜，光是房住不炒、住房制度（住房保障、租赁住房、共有产权住房）、房地产税、长效机制是是不够的，问题的根子在一级土地市场，必须化解土地制度，放开土地市场，住宅用地比例超60％。其次是一二级土地市，供地与销售匹配，供地与人口匹配，土地储备的土地开发速度与购房需求匹配。最后是融金端、销售端、需求端的政策完善。
全国房价行情（数据范围为个城市（截至年底全国座城）、住宅、二手房、挂牌）显示，11月房价破万元一平方米的城市73座，6月81座、7月75座、8月80座，9月80座、10月74城、11月73座。11月环比上涨城，下跌城。10月上涨城，10月下跌城。11月同比上涨城，11月下跌城。10月同比上涨城，下跌城。说明房价下降的城市逐渐减少，房价上涨的城市不断增加。
值得注意的是11月全国二个城市住宅二手房挂牌房价环比、同比前10名的城市，房价涨幅回落，涨势放缓，意味着挂牌房价已经由涨转跌，并且部分城市跌幅比较大，短期之内，这个价格依然是下行的。主要原因是二手房指导价与限价、限购与限贷升级、市场交易监督加强，同时是受供需、结构性的影响。由于融资、政策、信贷贷款的放松，部分房价下降的城市逐渐进入上涨期，正式见底。
其一是二手房指导价城市：扩容意愿下降
北京，作为全国第15座出台二手房指导价的城市。深圳、宁波、成都、三亚、西安、上海、绍兴、无锡、东莞、金华、衢州、温州、合肥、广州、北京，已经出了二手房指导价。预计未来会有更多的一二线城市、核心三四线城市出台二手房指导价，特别是住宅二手房挂牌价上涨幅度高的城市。
尽管都在效仿深圳，由于覆盖力度和做法以及指导价相比于挂牌价的打折力度，各有不同。这些细节的差异，最终会改变二手房官方指导价在各个城市产生不同的效果。宁波只是针对热点学区房开展了二手房官方指导价，成都、西安、无锡、广州和东莞等、北京、三亚等，都是针对部分小区，覆盖力度都不如深圳。
上海虽然没有发布二手房官方指导价，但出台了二手房价格核验，和二手房官方指导价异曲同工。所以也将其列入其中，而且上海的价格核验是覆盖全市。从指导价的打折力度来看，深圳的二手房官方指导价相比于此前的挂牌价，普遍打了七折，力度是最大的。后来绍兴、广州和东莞的力度，也追齐了深圳。宁波普遍打8折，成都普遍打八五折，西安普遍打七五折，力度都不如深圳。
以上15个城市，最早出台的是在今年2月份，最晚出台的是在11月底。二手房成交量，15个城市全线下跌，其中深圳跌幅最透彻。需说明一下的是这些城市二手房全线下跌，并非二手房官方指导价一个因素，还有信贷政策收紧叠加。在信贷都收紧的背景下，15个城市谁的跌幅越大，说明二手房官方指导价发挥的效果越显著。
按照11月住宅二手房挂牌价的房价同比上涨城市看，上涨幅度大的城市为泉州31.37%、商洛28.18%、榆林24.95%、潮州24.79%、咸阳23.13%、海口22.82%、广州19.31%、杭州19.81%、嘉兴19.68%、吴忠18.32%、连云港18.7%、马鞍山17.17%、重庆16.87%、金华16.52%、宁德16.64%、湖州15.85%、上海15.63%、中卫15.33%。
其次是酒泉13.63%、佛山13.59%、石嘴山13.34%、泰州与韶兴13.02%、无锡11.42%、汉中11.37%、日照11.25%、珠海11.17%、海西11.07%、银川10.73%、德州10.63%、汕头9.57%、张掖与鸡西9.54%、鹰潭9.52%、通辽9.42%、芜湖9.32%、北京9.03%、乐山8.82%、鹤壁8.49%、宜春8.42%、乌海8.03%。
按照年11月城住宅二手房挂牌价数据显示，总体房价出现小幅度回落，一线与二线及核心三四五线城市房价上涨势头延续。值得注意的是一线城市、二线城市一部分热点城市房价涨幅降温部分热点城市房价涨幅收窄，部分二三四五线城市房价呈现大幅上涨的现象，一二三线四线城市过半总体还是上涨。
其二是房价“限跌令”重出江湖：23城两个维护政策
河北省张家口市发布“限跌令”，规定新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售。事实上，今年出台“限跌令”已有岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山、南通、徐州、新沂、安庆、海口、南宁、东阳、聊城、镇江、惠州、湖州、张家口、孝感、鄂州、张家界，这23个城市，针对开发商降价的情况出台“限跌令”。
除沈阳、昆明、南宁个别城市外，绝大多数都是三四五线城市。由此也足以看出，三四线城市的压力要比一二线城市大得多。毕竟，一二线城市可能通过适当的信贷政策调整，就能恢复稳定，但很多三四线城市则不一样，需要靠一定的手段，拒绝房价大幅回落。
目前出台“限跌令”的城市主要是在三四线城市。相较一二线城市，三四线城市经济、产业薄弱，需求有限，在棚改退潮后，这些城市楼市处于下行态势，部分城市房价跌幅较大。尤其是部分区域降温的速度比较快，房企在这些地方加快出货的意愿强烈，通过大幅调整销售价格的方式来出货的现象比较多，所以这些城市“限跌令”多一些。
其三是11月城住宅二手房挂牌价：伊犁环比领涨。
按照中国房价行情平台的年11月城住宅二手房挂牌价数据显示看，万元城市11月73座、10月74座、9月80座，6月81座城。11月环比上涨城，下跌城。10月环比上涨城，下跌城。9月环比上涨城，下跌城。8月林芝环比领涨，环比上涨城市座，城市下跌。7月崇左环比领涨，环比上涨城市座，座城市下跌。
环比看，伊犁住宅二手房挂牌价涨幅领涨全国。11月座城住宅二手房挂牌价环比上涨前十名为伊犁上涨11.6%、金昌上涨10.41%、三明上涨9.53%、贺州上涨8.26%、重庆上涨8.08%、广州上涨8.04%、东莞上涨7.56%、西安上涨7.38%、连云港上涨7.38%、梅州上涨7.12%。
环比看，七台河住宅二手房挂牌价跌幅领跌全国，11月座城住宅二手房挂牌价环比跌涨前十名为七台河下降11.29%、哈尔滨下降9.29%、肇庆下降7.95%、莆田下降7.42%、襄阳下降7.41%、安顺下降6.38%、林芝下降6.36%、白山下降6.09%、毕节下降5.38%、佳木斯下降5.34%。
其四是11月城住宅二手房挂牌价：泉州同比领涨。
按照中国房价行情平台的年11月城住宅二手房挂牌价数据显示，11月泉州同比领涨，11月同比上涨城，11月下跌城。10月同比上涨城，下跌城。9月同比上涨城，下跌城。8月潮州同比领涨，上涨城市个，下跌城市个。7月泉州同比领涨，上涨城市座，城市下跌。
同比看，泉州住宅二手房挂牌价涨幅领涨全国。11月座城住宅二手房挂牌价同比上涨前10名为泉州同比上涨31.37%、商洛同比上涨28.18%、榆林同比上涨24.95%、潮州同比上涨24.79%、咸阳同比上涨23.13%、海口同比上涨22.82%、广州同比上涨19.31%、杭州同比上涨19.81%、嘉兴同比上涨19.68%、吴忠同比上涨18.32%。
同比看，襄阳住宅二手房挂牌价跌幅领跌全国。11月座城住宅二手房挂牌价同比下跌前10名为襄阳同比下降17.78%、深圳同比下降16.73%、张家口同比下降16.56%、肇庆同比下降14.82%、铜川同比下降14.74%、安顺同比下降13.8%、哈尔滨同比下降12.79%、信阳同比下降12.19%、唐山同比下降11.57%、六安同比下降9.93%。
