作者：子非鱼
01
三四线楼市，急了
楼市冷场，最慌乱的是三四线小城市。
一方面，他们财力单薄，最不耐扛。另一方面，他们大多人口流失，经济疲软，产业单薄，楼市冷场，它们的房价首当其冲。
于是，过去一年半的时间里，可以看到小城市各种慌乱的措施。
去年率先开启限跌的是三四线城市，后来大举跟进的20多个城市，一大半是三四线城市。
今年摊派公务员买房任务，并纳入政绩考核的，是三四线城市。推动部分公职优先录取购房毕业生的，是三四线城市。开展农产品换房活动的，是小城市。推动农民进城买房的，亦多半是三四线城市。
推动公职人员团购买房的，也多半是三四线城市。
8月23日，四川眉山发布《市外在眉团购新建商品住宅配套政策（征求意见稿）》，提出：
市外党政机关、企事业单位和社会团体在眉山市范围内一次性购买30套以上的新建商品住宅的，团购主体除享受眉山市现有统一的购房政策外，由住建部门协调房地产开发企业再给予购房优惠。
一次性团购30套以上的优惠购房款的3%，一次性团购50套以上的优惠购房款的4%，一次性团购套以上的优惠购房款的5%，具体优惠根据不同楼盘情况确定。
在原有的优惠基础之上，市外公职人员在眉山组团购买30套以上新房，优惠3%；50套以上，优惠4%；套以上，优惠5%。
这是得有多着急，才会出台这样的措施。而这样着急的城市，并不在少数，在眉山之前，已经有9个城市出台了类似鼓励公职人员团购新房的举措，加上眉山共计10个。
02
财政承压下的无奈之举
从土地财政依赖度来看，全国目前除了京沪深等少数城市依赖度较低外，其余城市都非常依赖。
而且，越是能级低、经济弱、产业单一的城市，对土地财政的依赖度越高。
在楼市转向、卖地收入大幅缩水的背景下，很多三四线城市都出现了财政压力。
财政部披露的数据显示，上半年全国卖地收入亿元，比上年同期下降31.4%。
具体到各省市来看，内地31个省市中，除了陕西保持10%的正增长外，其余上半年卖地收入同比均是下跌。
其中天津、重庆、吉林、黑龙江、辽宁、甘肃、贵州、江苏、广东、湖北、河南、湖南、广西、云南、青海等省市卖地收入同比去年均腰斩。
具体到一些小城市来看，比如前几天号召公职人员带头买房，买了一套买二套，买了二套买三套，买了三套买四套的湖南石门县，上半年财政总收入12亿，支出则是29.8亿元，已经严重入不敷出。
另一个推动公职人员带头买房的安徽泗县，上半年财政收入9.亿元，较去年下跌了31.4%。其中地方财政收入只有7.6亿元，较去年同期下跌了6.3%。
卖地收入方面，去年泗县卖地收入36.97亿元，今年上半年一共只成功卖出去了7块地，其中6块地是工业地块，1块地是商服地块，总额只有可怜的.5万，卖地收入脚踝斩。
所以才有这么多三四线城市号召公职人员带头购房，鼓励公职人员团购房产。
更有一些城市，已经开始拍卖资产，开启典当模式。
比如四川乐山将乐山大佛风景区未来30年的经营权作价17亿起拍。
四川阆中将公办学校、行政机关、事业单位、国资公司的食堂食材统一配送服务未来30年特许经营权，起拍价1.8亿元。
贵州榕江县8月23日，将殡仪馆20年经营权以1.亿元起价拍卖。
榕江县上半年一般预算收入1.6亿元，增加了3.47%。上半年政府性基金收入（基本都是卖地收入）1.17亿元，下降了34.22%。
小城市都在想方设法筹钱，不然公务员的工资怎么发。周口郸城的公交已经因为发不出工资而停运了。
03
能托得起来吗
鼓励公职人员团购房产，能拖得起来吗？力挽狂澜而已。
之所以出台各种推动新房成交的措施，目的在于消化商品房库存，降低去化周期，推动卖地，增加卖地收入。
对于一般地市来说，税收和卖地收入，是两个主要的钱袋子。在当下的大环境下，在留抵税政策下，各城市一般预算收入基本都降速，不少城市甚至出现了下跌。
机构统计的数据显示，上半年内地31个省市自治区财政收入与支出均出现了缺口，且较去年基本都在扩大。
财政压力，是上半年开启浩浩荡荡托举楼市的根本逻辑。
然而，即便是中心城市，各种举措收效也是甚微，遑论人口大多在流失的三四线城市。
当下楼市的预期已经改变，房价永涨不跌的信仰崩塌。更重要的是，国际环境纷繁复杂叠加国内疫情多点散发，不确定性加剧的背景下，部分人的工作和收入遭遇了冲击。
市场已经没有多少购买力了。昨天，华为都高喊“活下去”。
这样的背景下，越来越多的人买不起房，有实力的购房人群，观望者居多。
更何况，目下大多数三四线城市的房价在调整，这时候公职人员，谁愿意去做侠之大者，为城市接盘？
对于当下的各城市能否买房一事，本号认为，可以从两个角度考虑：
第一，从人群角度划分。
有实力且有强烈购房需求者，且对未来收入和工作持乐观态度，可以买入。如果前途未卜，不妨暂缓。毕竟，从房价角度来看，即便中心城市，短期内搁浅或阴跌会是常态。
没有实力的人群，如果想举债购房，还是谨慎为妥。不妨让子弹多飞一会儿。
第二，从城市角度划分。
对于人口流入不错的中心城市，核心片区抗跌，有实力的人群可以买入，外围片区库存量大，人口密度小，需要谨慎。
对于大多数三四线城市，能缓则缓。一方面，大多数三四线城市的库存量超大，整体去化周期超过两年，不少城市去化周期在几年乃至十几年。另一方面，人口不断流出。
大多数三四线城市的楼市，将褪去金融属性，只剩下居住属性。
